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金融產品難匹配、收益率不好算“老舊小區改造”融資如何解局?

  6月19日舉行的國務院常務會議,部署推進城鎮老舊小區改造。目標是,重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。促進住戶戶內改造并帶動消費。

  此外,今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。

  對于老舊小區改造的融資,目前各地在加裝電梯等實踐中,采用財政補貼+居民分攤的做法。

  多位業內人士分析認為,老舊小區改造與棚改完全不同,由于改造大多不涉及土地,騰挪不出新地塊,“量很難上去,收益率不容易算,金融機構較難匹配相應產品。”

  住建部此前數據顯示,我國2000年前老舊居住小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。

  財政補貼+居民分攤

  從各地實踐看,目前加裝電梯等老舊小區改造,一般為政府財政補助+居民分攤模式。

  例如,北京市去年在老舊小區完成加裝378部電梯,電梯購置及安裝費用按照每臺24萬元補貼,對因安裝電梯產生的管線改移費用根據實際情況給予補貼,最高不超過40萬元。

  針對改造北京有三種模式:一是“代建租用”模式,業主委托第三方作為實施主體,負責出資加裝電梯和后續維護,業主按月或按年繳納使用費;二是產權單位或集體出資加裝模式;三是業主自籌自建模式,委托第三方實施安裝和后續維護,費用由業主約定分攤。

  深圳在去年9月對既有住宅加裝電梯放寬政策,所需資金可以通過四種方式籌集:業主協商分攤比例后共同出資;申請提取物業專項維修基金;申請提取住房公積金;社會投資、政府補助等其他符合規定的資金。

  2018年8月,住建部在一次提案回復中稱,已將部分符合條件的老舊樓房改造、舊住宅區綜合整治項目納入棚戶區改造范圍,給予資金和信貸支持。其中,2012年的《關于加快推進棚戶區(危舊房)改造的通知》明確,城市棚戶區(危舊房)改造范圍內的居民安置住房籌建(新建、購買、貨幣補償等)工程和原住民住房改建(擴建、翻建)工程,統一納入國家城鎮保障性安居工程計劃。2015年,《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》,要求進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中的支持作用。

  此前,對于棚改等參與模式,一般采用政府購買服務和國開行棚改貸款模式進行。

  不過,2019年的棚改計劃中,政府購買棚改服務模式被取消。新開工棚改項目,不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程,而是以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資。

  對于后者,為解決棚戶區改造的資金難題,央行創設抵押補充貸款(簡稱PSL)工具,通過國開行等機構發放棚改貸款。貸款對象為地方政府出資成立、未列入“監管類”融資平臺名單的國有獨資及控股企業;央企及其所屬企業;非國有上市企業與地方政府或(和)國有企業合資成立的項目公司。

  目前,PSL投放節奏已明顯放緩。2018年6月,國開行將所有棚改合同審批權限上收總行。根據央行數據,截至2018年5月,PSL投放了1530億元;2018年下半年,PSL投放了1943億元。而2016-2018年,PSL投放分別為9714億元、6350億元、6919億元。

  類信貸還是ABS?

  初期來看,老舊小區改造資金主要依靠地方財政補貼,或地方融資平臺出資等手段。

  以停車場為例,多地鼓勵和引導社會資本參與公共立體停車場投資建設,仍多采用補貼措施。如沈陽市去年7月對社會資本投資建設公共立體停車設施實施專項資金補貼,按照3000-8000元/車位標準給予補貼。

  老舊小區改造,開始于2017年12月,當時選取了廣州、韶關、柳州等15個城市。在融資方面,試點探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則,采取居民、原產權單位出資、政府補助的方式實施老舊小區改造。

  后續的老舊小區改造不限于這15個城市。例如,針對部分老舊小區設施陳舊問題,杭州2019年將在每個城區選取1個老舊小區進行微改造提升,為制定改造三年行動計劃提供可借鑒經驗。河北省2019年3月印發方案,今年計劃改造老舊小區2779個、4468萬平方米。

  針對老舊小區改造的融資條件仍有待政策進一步明確,包括銀行信貸支持、地方政府專項債,企業債等支持政策在業內預期之中。

  地方舊城改造項目,一般是投融資分開,項目的立項、實施等由區一級、街道辦等安排,但一般的融資主體是地方融資平臺或城投公司,面臨的典型難題是銀行“四證合一”、“還款來源確定性”等問題。

  其中,借款主體若為銀保監會口徑的“監管類平臺”,投向土儲、保障房在建工程60%以上且現金流測算全覆蓋的在建項目,可能是操作路徑之一;若為“監測類平臺”為借款主體,需遵守“不得發放保障性住房和其它公益項目貸款”等監管條件。

  在地方債務杠桿率較高的當下,另一種融資思路是資產證券化。

  早在2017年,首單停車場PPP資產證券化項目就已獲批,該ABS以停車場收費權作為標的物,將納入項目范圍的9個停車場的特許經營權轉讓,為期12年,總規模超過3億元。

  2019年4月,證監會發布《資產證券化監管問答(三)》,能發行基礎設施收費權ABS產品的現金流應當來自于以下三類情況:基于政府和社會資本合作(PPP)項目,國家政策鼓勵的行業及領域的基礎設施運營維護,另外包括教育、健康養老等公共服務所形成的債權或者其他權利。不過,物業服務費以及缺乏實質抵押品的商業物業租金(不含住房租賃),不得作為ABS基礎資產現金流來源。

  (編輯:馬春園)

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