東部資金向西“抄底” 新舊房價差縮減抑制投機炒房

  證券時報記者 唐強

  2016年下半年以來,全國樓市迎來一輪大漲行情,尤其是西部大城市房價的洼地效應非常突出,重慶、西安等城市房價領漲全國。

  需要注意的是,2018年,各大房企集中布局三四線中小城市拿地的態勢明顯,而2019年各大房企又有回流一二線大城市趨勢,因此造成一二線大城市土地市場走熱,各地出現樓市“小陽春”行情。

  針對目前樓市狀況,長期跟蹤研究房地產行業的西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐接受了證券時報·e公司記者專訪,詳細解讀本輪樓市大牛的起因和發展,以及對成都樓市的看法。

  劉璐認為,2019年樓市行情分化可能加劇,中小城市樓市下行壓力日益增大,而一些大城市又有走高的壓力。后期,穩控壓力主要是在地價走熱城市,不能放松房地產調控,同時可以適當增加土地供應,緩解土地市場供需矛盾。劉璐反復強調,從業人員一定要加強行業自律,當前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易,樓市參與各方都應該加倍珍惜。

  資金從東到西轉移

  2016年至今,可以看作是一輪全國樓市的大行情,僅從銷售額來看,2016-2018年三年間的全國商品房銷售額是明顯大于之前的很多年份的。

  劉璐稱,從2016年10月開始的新一輪調控期劃斷,樓市情況起了很大的變化。2016年10月后,購房資金加劇出現從東部到西部的流動跡象,西部大城市房價的洼地效應非常突出,外來資金“抄底掃貨”態勢明顯。于是,西部大城市的房價整體開始“填坑”,以西安、重慶為代表的西部大城市房價應聲而漲,而且是大漲。在這一輪的樓市大行情中,西部城市的樓市從之前數年“滯漲”的狀態整體崛起了。

  2016年10月到2017年底,西安新房指數累計漲幅約為15%,為同期的全國第一;同期,重慶新房指數漲幅也超過12%,排在全國第六。

  但是從全國樓市整體來看,劉璐認為,一方面這體現了西部城市樓市的“價值回歸”,畢竟很多西部城市的經濟面都不錯,房價不應該比東部同等經濟規模城市低那么多;另一方面,這也體現了全國購房資金從東到西的“填坑”轉移,畢竟同期這些西部城市房價的漲幅遠高于同期當地GDP、人口、產業發展等經濟“基本面”的漲幅。

  新舊房價“倒掛”

  劉璐指出,2016年下半年,成都樓市開始出現較為明顯的轉暖跡象,標志性事件就是當年的“6.29”土拍,說明外地資金開始入蓉。隨后,成都城南的一些樓盤房價開始不斷提升,但全市整體來看還是較為平靜的。但現在問題來了,2016年下半年,伴隨著城南一些樓盤的走熱,成都樓市中出現了一些不正常的現象,引發了社會的熱切關注。這直接導致在隨后全國開始的嚴厲樓市調控中,成都被列為了“熱點”城市,但其實當時的成都房價剛出現上漲的趨勢。

  在劉璐看來,過早被列為熱點城市開始嚴厲調控,這是近年來成都樓市中很多問題的根源。

  他進一步指出,這些問題在2017年開始變得越來越突出,在很多前期(2016年下半年之前)“滯漲”城市的房價開始大幅“補漲”的同時,同期成都的新房價格指數反而下跌了2.87%。在存量市場上,同期成都的二手房價格出現了很明顯的上漲,這導致出現了一個嚴重的后果,就是新房與二手房價格的嚴重“倒掛”。

  劉璐反復強調,不要單獨看成都一個城市或某一個樓盤的問題,這樣有失偏頗,而放在本輪樓市行情的大背景和整個西部城市樓市的大環境來看更準確和公平。最終,這些價差“倒掛”的問題累積到2018年的5月,又產生了另一個樓市的分水嶺。

  2018年成都“5.15”樓市新政發布后,對投機性購房的限制很大,而之后出現的成都二手房價格的下跌,可以看作是政策和市場共同作用的結果。可以明顯感覺,2018年5月之后成都新房的限價政策出現了調整,變得更為靈活,也就是說和拿地價格有了更靈活的聯系,對高價地的限價就更松一些。

  中介行業需加強自律

  劉璐對證券時報·e公司記者表示,2018年5月后,成都樓市開始了“軟著陸”。即隨著二手房自然降價和新房由于限價變靈活導致的上升,使得之前的價差“倒掛”越來越小,在一些區域甚至消失了。

  隨著新舊房價沒有了明顯的價差,那些投機性購房的群體逐漸消失,隨后新房搖號100%中簽率的樓盤也越來越多。劉璐認為,“5.15”新政以來的這一年,成都樓市還是出現了很多可喜的變化,直觀感受就是樓市更“正常”了。

  針對仁恒濱河灣的火爆搶購,劉璐表示,這個樓盤的事情有點特殊,相關樓盤供地較早,基本上是十年前出讓的土地。如果按照和樓面地價掛鉤來制定限價標準,該區域項目的定價就不會太高,價差會吸引投機,這其實也很正常,華潤悅璽也有類似的情況。

  但劉璐提醒,畢竟這種拿地很早的項目并不是很多,當前成都在售新房項目的主力可能還是2016年及以后拿地的項目。實際上,這些項目隨著當前成都樓市的持續“軟著陸”,新舊房價差銳減,對投機性購房群體沒有足夠的吸引力。成都大多數樓盤應該是高中簽率,并成為未來成都新房市場的常態。

  劉璐覺得,成都樓市分化加大是客觀事實,而這次暴露出的一些問題也值得警惕。

  針對網上流傳一些中介準備集資炒房的問題,劉璐認為非常值得關注。這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國焦點,背后都有中介從業人員的推波助瀾。但其實,中介行業和所在城市的樓市是一種直接的共生關系:樓市好,中介的生意才會好;樓市“挨板子”,中介的日子也不好過。

  部分中介行業的浮夸宣傳、過度炒作,導致成都樓市陷入后來的不利局面。一個很重要的誘因就是行業自律出了問題,讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統性問題。劉璐強調,從業人員一定要加強行業自律,當前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易,樓市參與各方都應該加倍珍惜。

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